3.4 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 8)
תמ"א 38 - 'עשה' ו'אל תעשה'

תמ"א 38 (1 ו-2) ו"פינוי-בינוי" הם פרויקטים שנועדו לחזק ולעבות מבנים ישנים או לבנותם מחדש, בהתאם לתקן 413 (תקן עמידות ברעידות אדמה). בתמורה לשיפוץ ולבנייה, הדיירים מקבלים תוספת תמורות (ממ"ד, חניה וכו') והיזם מקבל שטח/ דירות שאותן הוא יכול לשווק.

פינוי בינוי - הריסה של בניין קיים ובנייה חדשה על גבי ההריסות (בדומה לתמ"א 38/2), המיועד לפרויקט שבו למעלה מ-24 דירות

ההבדלים בין הפרויקטים

תמא 38/1 - חיזוק ועיבוי בניין קיים והוספת תמורות בהתאם למגבלות ולאישורים.

תמא 38/2 - הריסה של בניין קיים ובנייה חדשה על גבי ההריסות.

פינוי בינוי - הריסה של בניין קיים ובנייה חדשה על גבי ההריסות (בדומה לתמ"א 38/2), המיועד לפרויקט שבו למעלה מ-24 דירות. התהליך אמנם דומה, אך ברוב המקרים פרויקט של "פינוי-בינוי" עובר דרך הוועדה המחוזית ולכן התהליך שלו ארוך יותר. 

** ההחלטה על סוג הפרויקט היא בהתאם למדיניות העירייה, בנוסף בהתאם להיתכנות הכלכלית. 

תפקידו של עורך הדין הוא להסביר מבעוד מועד מהם הדברים שנכון לכתוב בהסכמה העקרונית ואיך, ובעיקר - לבדוק את היזם ולערוך בדיקת רקע

כללי 'עשה ואל תעשה'

קחו עורך דין עוד לפני ההתקשרות עם היזם

לצד ההבטחה הגדולה לשדרוג הדירות (ובהתאם גם לעלייה בערכן), לפני הכניסה לפרויקט, יש לזכור כי מדובר ביזמות נדל"ן לכל דבר ועניין ולכן חשוב להתייחס לדברים בכובד ראש ולהיעזר בעורך דין המתמחה בנושא בטרם החתימה על הסכמה עקרונית עם היזם.

רבים נוטים בטעות להתקשר עם יזם ורק אחר כך ללכת לעו"ד, מבלי להבין שחתימה על הסכמה עקרונית מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין. תפקידו של עורך הדין הוא להסביר מבעוד מועד מהם הדברים שנכון לכתוב בהסכמה העקרונית ואיך, ובעיקר - לבדוק את היזם ולערוך בדיקת רקע הכוללת בין היתר: בדיקת חוזק כלכלי; תביעות שעמדו/ עומדות כנגדו; ניסיונו של היזם בפרויקט מהסוג הספציפי; בדיקה של הקבלן והקשר שלו ליזם (האם היזם הוא גם הקבלן, או שהוא לוקח קבלן); בחירת ערבויות מתאימות וכו'. 

לכל אחד מהדברים עלולות להיות השפעות מרחיקי לכת, וחתימה על הסכמה עקרונית לפני היוועצות בעו"ד, עלולה לעלות בהמשך כסף רב ועגמת נפש לא מבוטלת.

בנוסף תפקידו של עוה"ד הוא להכיר את חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 ולנסח את ההסכמות העקרוניות בהתאם למוגדר בו. 

בתמ"א 38/2, שבה הורסים את הבניין לחלוטין, חשוב לבחור בערבות אוטונומית לשכירויות, כך שבמקרה של הפסקת העבודה באמצע תגן על הדיירים ותאפשר להם להמשיך לגור בשכירות

הקפידו על ערבויות מתאימות

ישנן כמה סוגי ערבויות ולכל פרויקט מתאימות ערבויות אחרות: 

כך למשל בתמ"א 38/1 שבה לא הורסים לחלוטין את המבנה, כדאי לבחור בערבות בנקאית אוטונומית לפרויקט - ערבות בסכום/ באחוזים המשתנים בהתאם לפרויקט, המגנה על הדיירים במקרה של הפסקת העבודה באמצע (ע"י הקבלן ו/או היזם) ומאפשרת להם למשוך את הכסף מהבנק ולהמשיך את הבנייה עם יזם/ קבלן אחר. 

לעומת זאת בתמ"א 38/2, שבה הורסים את הבניין לחלוטין, חשוב לבחור בערבות אוטונומית לשכירויות, כך שבמקרה של הפסקת העבודה באמצע תגן על הדיירים ותאפשר להם להמשיך לגור בשכירות. 

כמו כן, חשוב להקפיד על ערבות לרישום הבית המשותף (שתאפשר לדיירים להשלים את התהליך במקרה שבו היזם לא ישלים אותו), ערבות ביצוע (שתבטיח שהקבלן יבנה כל מה שהוסכם) וערבות בדק (שתעניק לדיירים אחריות מטעם הקבלן גם לאחר סיום העבודה). 

בנוסף חשוב להקפיד על ביטוח מבנה, שיהיה תקף מהרגע ששמים את השלט ועד לתום העבודה.

תמ"א 38 - עכשיו זה קורה

בחרו אנשי מקצוע מטעמכם

כחלק מהעסקה, אנשי המקצוע, ובהם גם עורך הדין, האדריכל והמפקח משולמים על ידי היזם, ולכן רבים טועים לחשוב שהיות והיזם הוא המשלם, אזי יש לו זכות וטו בבחירת אנשי המקצוע. 

חשוב לזכור, כי היזם קנה למעשה את זכויות הבנייה של הדיירים, כך שבעקיפין זכויות הבניה הן של הדיירים ולא של היזם, ולכן על אף שהוא זה שמשלם על אנשי המקצוע, חשוב להקפיד שהם יעמדו מטעמם ולבחירתם של הדיירים (בייחוד אדריכל, מפקח ועו"ד).

מומלץ מאוד לגייס את כלל הדיירים כבר בשלב הראשון, לשתף אותם ולנהל את התהליך בשקיפות ובשוויוניות

גייסו את כלל הדיירים

כדי להתחיל משא ומתן לקראת פרויקט תמ"א 38/2 דרושה הסכמה של רוב הדיירים בבניין. אך חשוב לזכור, כי בסופו של המו"מ וכדי לחתום על ההסכם עם היזם, דרושה הסכמה של כלל הדיירים. לכן, מומלץ מאוד לגייס את כלל הדיירים כבר בשלב הראשון, לשתף אותם ולנהל את התהליך בשקיפות ובשוויוניות.

ודאו שמפרט הדירות שמתווספות לבניין (החלק של היזם) יהיה שוויוני למפרט הדירות שלכם

בדקו את מפרט הדירות החדשות

ודאו שמפרט הדירות שמתווספות לבניין (החלק של היזם) יהיה שוויוני למפרט הדירות שלכם.

חשוב להקפיד לתחום תאריכים שבהם יכול היזם להשיג את היתר הבנייה ואם לא השיג אותו, הדיירים יוכלו להשתחרר מההסכם מבלי שיאלצו לשלם פיצויים

תחמו תאריכים

חשוב להקפיד לתחום תאריכים שבהם יכול היזם להשיג את היתר הבנייה ואם לא השיג אותו, הדיירים יוכלו להשתחרר מההסכם מבלי שיאלצו לשלם פיצויים. בנוסף חשוב להגדיר לוחות זמנים לכל שלב, מרגע קבלת ההיתר ועד סיום עבודה.

הקפידו שהתמורות ינתנו לפי חוק המכר

חשוב שהתמורות יעשו לפי חוק המכר, כך שבמקרה שחל שינוי מדיניות או ביטול של העירייה, למשל, במקרים של סטייה ניכרת מעבר למקובל בחוק המכר, תינתן לדיירים אפשרות להשתחרר מהחוזה ללא פיצויים.