תיקון 4 לתמ"א 38 - מהפיכה בהתחדשות העירונית

תיקון 4, הנמצא בדיוני המועצה הארצית מזה שנתיים וחצי, צפוי לבשר על מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית, שייהנו ממנה כולם - הדיירים, היזמים והמדינה

פורסם בתאריך 14.12.2017 זכויות בנייה תמ"א 38 תמ"א 38 תיקון 3
תיקון 4 לתמ"א 38 - מהפיכה בהתחדשות העירונית

החל משנת 2005 תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבני מגורים שנבנו על פי תקן הבנייה הקודם, שחוקק ב-1975 ונכנס לתוקף כתקן מחייב ב-1980, כולל בתוכו צורך ברור בחיזוק מבנים מראש למקרים של רעידות אדמה. תמ"א 38 המקורית ושלושת התיקונים שנוספו לה במשך השנים מהווים פתרון יעיל ורווחי עבור כל הנוגעים בדבר - הדיירים זוכים לחיזוק משמעותי של הבניין ושל הדירות שלהם להגנה מפני רעידות אדמה ומפני איומים בטחוניים וכן לעליית ערכן של הדירות; הקבלנים והיזמים זוכים לפוטנציאל רווחי גבוה יותר מתוקף זכויות הבנייה הנוספות, והמדינה מצליחה לדאוג לביטחון התושבים מבלי שתיזקק להשקעה כספית מצידה. תמ"א 38 מיושמת על בנייני מגורים אשר נבנו לפני 1980. לפיכך, נשאר חלק ניכר של בניינים שנבנו בין השנים  1980 ל-1992, העומדים קונסטרוקטיבית בתקן המחייב, אך אינם מוגנים בפני איומים ביטחוניים.

 התיקון הרביעי לתמ"א 38 העומד לפתחנו עתיד ליתן מענה, בין השאר, בסוגיות ביטחוניות, יישום תמ”א 38 על מבני משרדים, ותעשייה, ולגעת באזורים "לא כלכליים", הלא הם הם אזורי הפריפריה. 

התכנית לא הצליחה ממש להתרומם, שכן כנראה היא העמידה בפני בעלי דירות חשש ממשי מהצורך לפנות את דירתם למשך תקופת ההריסה והבניה ועד לקבלת דירתם החדשה החלופית  

תיקון 2 לתמ"א 38

תמ"א 38 כללה בתוכה במקור מספר כשלים מובנים, שהלכו והתבררו עם יישומה לאורך השנים, ומאז שעברה כחוק היא תוקנה עד כה 3 פעמים. התוכנית המקורית התייחסה לצורך בחיזוק יסודות הבניינים כנגד רעשי אדמה וכללה אישור להוספת קומה אחת. באמצעות מכירת הדירות בקומה הנוספת היה אמור היזם לכסות את ההוצאות של חיזוק הבניין ושיפוצו, כמו גם לראות רווח לעצמו.

הניסיון המצטבר למד, כי התוכנית בגרסתה הראשונה הייתה רלבנטית לאזור גוש דן בעיקר, רק שם היתה לה היתכנות כלכלית והיה חסר בה תמריץ לקידום פרויקטים כאלו הן במרכז ובפרט בפריפריה. בעקבות זאת, תוקן תיקון 2 לתמ"א 38, שמטרתו היתה להעניק ליזמים תמריצים נוספים ליזום פרויקטים של תמ"א 38 גם מחוץ לגוש דן על ידי הפיכת הפרויקטים לרווחיים יותר. התיקון השני אפשר הריסה של בניין קיים ובנייתו מחדש, ובכך הרחיב את הפוטנציאל של זכויות הבנייה הנוספות עבור היזמים. בעקבותיו, יכלו היזמים לנצל מלוא זכויות בנייה ולהוסיף מספר גדול יותר של דירות ולהגדיל את טווח הרווח שלהם. התכנית לא הצליחה ממש להתרומם, שכן כנראה היא העמידה בפני בעלי דירות חסם פסיכולוגי שלא ניתן היה לצפותו מראש, ולעיתים אף חשש ממשי מהצורך לפנות את דירתם למשך תקופת ההריסה והבניה ועד לקבלת דירתם החדשה החלופית.  

תיקון 3 חזר לרעיון חיזוק היסודות תמורת תוספת בנייה, אך הפעם התיר להוסיף עד שתיים וחצי קומות נוספות לבניין המגורים (במקום קומה נוספת אחת ע"פ התכנית המקורית), תוך חיזוק יסודותיו, ומבלי הצורך להרוס אותו מהיסוד

תיקון 3 לתמ"א 38

תיקון 3 לתמ"א 38 נתן מענה לכשל הנ"ל, מבלי שוויתר על התמריץ שניתן ליזמים בצורת פוטנציאל רווח גבוה יותר. תיקון זה חזר לרעיון חיזוק היסודות תמורת תוספת בנייה, אך הפעם התיר להוסיף עד שתיים וחצי קומות נוספות לבניין המגורים (במקום קומה נוספת אחת ע"פ התכנית המקורית), תוך חיזוק יסודותיו, ומבלי הצורך להרוס אותו מהיסוד. לאחר חקיקת תיקון זה, גדלה משמעותית כמות הפרויקטים שבוצעו מכח תמ"א 38.

תיקון 3 א' מתיר ליזמים לנייד זכויות בנייה בתוך אותה רשות מקומית ובכך הוא מאפשר להגביר את פוטנציאל הרווח מהפרויקט הראשוני 

תיקון 3א' לתמ"א 38

תמריץ נוסף הוא האפשרות ליזמים ליצור איחוד בין זכויות הבנייה המותרות להם בתמ"א לבין זכויות בנייה שונות שהם זכאים להן מתוקף תכניות בניין עיר ברשויות השונות. התיקון מתיר ליזמים לנייד זכויות בנייה בתוך אותה רשות מקומית ובכך הוא מאפשר להגביר את פוטנציאל הרווח מהפרויקט הראשוני. 
והנה, חרף ההטבות והתמריצים ליזמים, עדיין נראה שפרויקטים מהסוג האמור יש בהם חוסר ודאות וסיכון כלכלי משמעותי בפרט לגבי בניינים שאינם במרכז הארץ.

תיקון 3 א' גם לא פתר במלואו את כשל היתכנות הכלכלית של פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה, בעיקר באזורים שבהם חיזוק היסודות כנגד רעידות אדמה והבניינים עצמם כנגד תקיפות טילים הפכו להיות קריטיים 

הכשלים של תיקון 3 א' לתמ"א 38

בעקבות גל ההתחדשות העירונית שהביאו עמם תיקון 3 ותיקון  3א' אשר כללו בנייה מהירה ומרובה, נוצר צורך בהרחבה של התשתיות העירוניות השונות, בקצב שרשויות מקומיות רבות אינן יכולות לעמוד בו – הן מבחינה תקציבית והן מבחינת הזמן הדרוש. 

תיקון 3 א' גם לא פתר במלואו את כשל היתכנות הכלכלית של פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה, בעיקר באזורים שבהם חיזוק היסודות כנגד רעידות אדמה והבניינים עצמם כנגד תקיפות טילים הפכו להיות קריטיים יותר ויותר בשנים האחרונות.

תיקון 4 משלב עקרונות ותמריצים עבור בנייה ירוקה אל תוך תכניות ההתחדשות העירונית, ומרחיב את ההתחדשות העירונית מבנייני מגורים גם לשימושים מעורבים גם של בניינים מסחריים ומשרדיים

מהו תיקון 4 לתמ"א 38 המצוי כעת בהליכי דיון וחקיקה?

תיקון 4 לתמ"א 38, המצוי בדיוני המועצה הארצית מאז פברואר 2015, הוא תכנית מורכבת ומהפכנית הנותנת מענה לכשלים בישומה של תמ"א 38 על שלושת תיקוניה כאמור לעיל, ובד בבד מיטיבה עם הפריפריה, מספקת מענה לרוב בנייני המגורים בארץ (מאות אלפי בניינים) מבחינת התאמה לתקן והן מבחינת האיומים הביטחוניים (הוספת ממ"ד ממ"ק). כמו כן התכנית נותנת פתרון למבנים קיימים שנבנו לפי היתר הניתן לאחר שנת 1980, היא משלבת עקרונות ותמריצים עבור בנייה ירוקה אל תוך תכניות ההתחדשות העירונית, מרחיבה את ההתחדשות העירונית מבנייני מגורים גם לשימושים מעורבים גם של בניינים מסחריים ומשרדיים שהרי שעות רבות אנו נמצאים בעבודה, מקדמת בנייה של דיור בר-השגה ושימושים מעורבים, מטפלת בבעיות הנדסיות שונות כגון שימוש בתקרות פלקל, ומגדילה את פוטנציאל הרווח של היזמים על ידי הפחתת הסיכונים שלהם.

אולם, אליה וקוץ בה. קיים קושי להעניק זכויות נוספות בתמ”א מעבר ל-2.5 קומות, ממניעים הנדסיים, וכמובן העמסת יתר על תשתיות באזורים מיושבים.

תיקון 4 לתמ”א 38 עתיד להקנות פתרונות יצירתיים, למשל: 

כפי שמסתמן כעת, תיקון 4 עתיד לאפשר ניוד של זכויות בנייה בין רשויות מקומיות ולא רק בתוך שטחי הרשות המקומית עצמה

ניוד זכויות בנייה בין רשויות מקומיות

כפי שמסתמן כעת, תיקון 4 עתיד לאפשר ניוד של זכויות בנייה בין רשויות מקומיות ולא רק בתוך שטחי הרשות המקומית עצמה. וכך, יזם יוכל לנייד זכויות בנייה שצבר באזור פריפריה, בעקבות מימוש פרויקטים של תמ"א 38 תיקון 4, גם לרשויות מקומיות אחרות, לממש בהן את זכויות הבנייה שלו ולהגדיל כך את היצע בנייני המגורים בפריפריה, כמו גם חיזוק מבנים קיימים. יש להניח, כי היזמים יתקלו בקשיים בירוקרטיים, מיסויים ואתגרים תכנוניים (בין השאר בעניין חישוב שטחים בין הרשויות המקומיות בהקשר של "סל הזכויות")  ביישום תיקון 4 לתמ"א 38. 

לבסוף, ניוד זכויות הבנייה בין הרשויות מאפשר גם להן לתכנן ולפזר את חלוקת עומס הוספת התשתיות הנדרשת, מבלי לפגוע ולעצור יוזמות התחדשות עירונית מטעמים פרוזאיים. 

תיקון 4 לתמ"א 38 הולך ומסתמן כתוכנית שתיצור מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית. כולם ייהנו מכך - היזם, שפוטנציאל הרווח שלו יעלה, הדיירים - שדירתם תהא עמידה בפני רעידות אדמה וגם הרשות המקומית

מבנים מסחריים ושימושים מעורבים

תיקון 4 עתיד להציע להרחיב את תחולת חוק חיזוק המבנים גם למבנים עסקים ומשרדיים ולא רק בנייני מגורים. הסיבה - רובנו מבלים כיום בעבודה ובאזורי מסחר לא פחות אם לא יותר מאשר בבית, וגם שם נדרש לנו מיגון.
זאת ועוד, התיקון החדש יאפשר, כי תוספות הבנייה המותרות מתוקף התמ"א יופנו לשימושים מעורבים - מגורים, מסחר ומרחבים ציבוריים שונים. כלומר, פרט לקומות בנייה, ניתן יהיה להוסיף קומות מסחר, משרדים וכדומה, וגם זכויות אלה יהיה ניתן לנייד בין פרויקטים שונים ובין רשויות שונות.

תיקון 4 לתמ"א 38 הולך ומסתמן כתוכנית שתיצור מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית. כולם ייהנו מכך - היזם, שפוטנציאל הרווח שלו יעלה, הדיירים - שדירתם תהא עמידה בפני רעידות אדמה ואיומים בטחוניים מתמשכים ומגוונים (לצד עליית ערכה והשבחתה במונחים כלכליים) וכן יזכו לשירותים מסחריים שלא היו מותרים קודם, הרשות המקומית שתוכל לקלוט יותר תושבים חדשים ולשמר קיימים, והמדינה - שתימצא כך מגינה על תושביה גם באזורי הפריפריה.

להלן ציטוט מדבריו של השר משה כחלון: "תמ"א 38 הינה תכנית חשובה במעלה שטומנת בחובה פוטנציאל לקידום של אלפי יחידות דיור בתוך המרקם העירוני. זאת תוך קידום ושיפור איכות החיים של תושבי שכונות חלשות יותר ושמירה על הסביבה.  אנו נפעל לקידום מהיר של תיקון 4 לתמ"א 38 במטרה להרחיב את פעילות התמ"א ולשפר את מימושה בפועל".

תחת בנייה - תמ"א 38

ולסיכום, אין ספק כי ההתפתחות של תמ"א 38 עדיין לא מוצתה במלואה, וכי הממשלה נוקטת צעדים ניכרים כדי לתמרץ יזמים ליטול חלק בביצוע פרויקטים אלו כדי לאפשר להם כדאיות כלכלית. בזהירות ניתן לומר, טרם פרסום התיקון ה -4 לתמ"א 38, כי לתיקון יהיו השלכות מרחיקות לכת  על אופן מימוש תמ"א 38, היקפיה, ועצימותה, במרכזי הערים ובפריפריה. מכל מקום, יש לראות בחיוב רב עמדת הממשלה וכוונתה, כי מרבית המבנים בישראל יעמדו בתקן. נעקוב אחר התפתחויות בנושא ונשוב לעדכן. 

 

* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב זאפ משפטי

לקבלת יעוץ מעו"ד טל שחורי, השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

האם מאמר זה עזר לך?
שחורי טל - עו"ד ונוטריון קבע פגישה עם שחורי טל - עו"ד ונוטריון

עו"ד ונוטריון טל שחורי מנהל משרד עצמאי ברעננה, העוסק במקרקעין, בצוואות ובירושות. הוא עורך דין מוסמך מאז 1995 ונוטריון מוסמך...

לפרופיל המלא