open the search panel
close the search panel חפש

עורכי דין לפי תחום

    פורומים

      לדעת יותר - מדריכים משפטיים

        משרדי עורכי דין

          מכירת דירה באמצעות ייפוי כח מתמשך או אפוטרופוס: זהירות, סכנת ביטול עסקה!

          פסיקה חדשה ודרמטית של ביהמ"ש העליון: ניתן לבטל בדיעבד מכירת דירה, שנמכרה באמצעות אפוטרופוס, אם עמדת הבעלים לא הובאה בפני בית המשפט לפני אישור ההסכם

          פורסם בתאריך 07.05.2019 אפוטרופוס מכירת דירת מגורים ייפוי כח מתמשך
          מכירת דירה באמצעות ייפוי כח מתמשך או אפוטרופוס: זהירות, סכנת ביטול עסקה!

          תופעת מכירת נכסים של אדם, באמצעות ייפוי כוח מתמשך או אפוטרופוס, עומדת להתרחב ולתפוס תאוצה בשל הארכת תוחלת החיים. אנשים מזדקנים נאלצים תדיר לממן הוצאות גבוהות מאוד של החזקה וטיפול.  

          לעתים רבות, יש צורך לממש נכסים, כדי לממן הוצאות אלה או שמתעורר צורך לממש נכס בלתי נגיש (למשל: נכס עם מדרגות, ללא מעלית) כדי לרכוש עבור האדם נכס חלופי ונגיש המותאם לצרכיו.

          על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, יש לבקש את אישור בית המשפט למכירת נכס מגורים (בפרט דירת מגורים), גם כאשר מונה אפוטרופוס וגם כאשר מונה מיופה כוח בייפוי כוח מתמשך

          מה קובע חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות בנוגע למכירה במצב זה?

          על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, יש לבקש את אישור בית המשפט למכירת נכס מגורים (בפרט דירת מגורים), גם כאשר מונה אפוטרופוס וגם כאשר מונה מיופה כוח בייפוי כוח מתמשך. זאת, בשל חשיבות העסקה ונוכח הזהירות הרבה המתבקשת. 

          בדרך כלל, עוסקות בקשות המכר המוגשות לאישור בית המשפט, במצבו הכלכלי והאישי של האדם. העובדה שהאדם מסכים או מתנגד למכירה לא תמיד באה לידי ביטוי. לעתים רבות מאוד, האדם אינו יכול להביע בשל מצבו את דעתו בעניין המכירה.

          מפסק דין שניתן לאחרונה, עולה תוצאה קשה, העלולה לצמוח מאי הצגת עמדת האדם (ממנה, החתום על ייפוי כוח מתמשך או אדם שמונה לו אפוטרופוס) בפני בית המשפט לפני אישור מכירת נכס

          מהי מדיניות הפסיקה בעניין?

          מפסק דין שניתן לאחרונה, ע"א 2399/18 פלוני נ' פלוני (25.3.19) עולה תוצאה קשה, העלולה לצמוח מאי הצגת עמדת האדם (ממנה, החתום על ייפוי כוח מתמשך או אדם שמונה לו אפוטרופוס) בפני בית המשפט לפני אישור מכירת נכס. 

          ביהמ"ש העליון ציין, כי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות נועד להגן על כבודו וחירותו של אדם עם מוגבלות, ולעגן את זכותו להשתתפות שוויונית ופעילה בחברה בכל תחומי החיים, וכן לתת מענה הולם לצרכיו המיוחדים באופן שיאפשר לו לחיות את חייו בעצמאות מרבית, בפרטיות ובכבוד, תוך מיצוי מלוא יכולתו

          מדוע כה חשוב להביא את עמדת האדם להסכם מכר, ע"פ גישת העליון?

          כך ציין העליון בפסיקה האמורה (ע"א 2399/18 פלוני נ' פלוני):

          "סעיף 42 לחוק הכשרות המשפטית בנוסחו בעת הגשת הבקשה לבית המשפט לענייני משפחה קבע כי 'בעניני האפוטרופסות חייב האפוטרופוס לשמוע את דעת החסוי אם הוא מסוגל להבין בדבר וניתן לברר דעתו'. ברי כי החיוב המופיע בסעיף משמיע גם חובה לשתף את בית המשפט בדעת החסוי ככל שניתן לברר אותה, ובפרט כאשר דעתו נוגדת את עמדת האפוטרופוסים. הוראה זו נועדה להגשים את הגישה לפיה יש לשתף את החסוי בהחלטות הנוגעות אליו, לכבד את רצונו ככל שהוא עולה בקנה אחד עם טובתו ולשמור, ככל הניתן, על עצמאותו ועל האוטונומיה שלו (ראו בהקשר זה את דברי ההסבר להצעת חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (תיקון מס' 19), התשע"ה-2014, ה"ח 890, 34 (להלן: דברי ההסבר לתיקון); האפוטרופוס הכללי "סל טיפול בחסויים - הנחיות לאפוטרופוסים", בעמ' 6-5, 21-19). עקרונות אלו מעוגנים גם באמנה הבינלאומית בדבר זכויות של אנשים עם מוגבלויות (Convention on the Rights of Persons with Disabilities, אליה הצטרפה מדינת ישראל בשנת 2007 ואושררה בשנת 2012). חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות, התשנ"ח-1998 קובע אף הוא בסעיף 2 הוראה החותרת לאותה התכלית ולפיו נועד החוק "להגן על כבודו וחירותו של אדם עם מוגבלות, ולעגן את זכותו להשתתפות שוויונית ופעילה בחברה בכל תחומי החיים, וכן לתת מענה הולם לצרכיו המיוחדים באופן שיאפשר לו לחיות את חייו בעצמאות מרבית, בפרטיות ובכבוד, תוך מיצוי מלוא יכולתו" (עוד ראו בהקשר זה בעמ' 2 לדברי ההסבר לתיקון; ואצל משה בן דוד, אפוטרופסות הלכה ומעשה, 67-63 (2015) (להלן: בן דוד)).

          למען שלמות התמונה יצוין, כי סעיף 42 בוטל במסגרת תיקון 18 לחוק הכשרות המשפטית מיום 11.4.2016 וכיום מטיל סעיף 67ו לחוק על האפוטרופוס חובה מפורטת ומפורשת יותר המיועדת להגשים את אותן התכליות ולפיה עליו לשמוע את דעת האדם שהוא אפוטרופסו, לשתף אותו בהחלטות הנוגעות אליו וליידע את בית המשפט ככל שנותרה ביניהם מחלוקת "בעניין אישי מהותי או בעניין רפואי מהותי" (סעיף 67ו(ב)(4))".

          במקרה שהגיע לביהמ"ש העליון: בית המשפט הורה על ביטול פסק דין שהורה על אכיפת הסכם המכר, שנחתם בין הצדדים, הסכם לו היה צד המערער 1, שהינו אדם שמונה לו אפוטרופוס. זאת, על יסוד סעיף 74 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, משום שמדובר במקרה שבו נתגלו עובדות נוספות, לאחר שבימ"ש קמא נתן החלטתו

          מהם פרטי המקרה האמור?

          באותו מקרה, האפוטרופוסים (אשתו של החסוי ובנו) לא עדכנו את בית המשפט כי האדם שמונה לו אפוטרופוס מתנגד למכירת הדירה, על אף שידעו על התנגדותו. בנוסף, באותו מקרה בית המשפט לענייני משפחה אישר את הסכם המכר לאחר שהאפוטרופוס הכללי לא הגיב לבקשה לאישור המכר. 

          על פי רוב, אישור בית המשפט להסכם מכר ניתן רק לאחר קבלת עמדת האפוטרופוס הכללי; ולעתים קרובות, לאחר קבלת חוות דעת מטעם היחידה הכלכלית של האפוטרופוס הכללי.

          האפוטרופוסים היו אלה שביקשו לבטל את הסכם המכר אותו ביקשו לאשר מלכתחילה, בשל עמדת האדם וההשפעה של ההסכם עליו. הקונים ביקשו לקיים את ההסכם.

          בית המשפט העליון הורה על ביטול פסק דין שהורה על אכיפת הסכם המכר, שנחתם בין הצדדים, הסכם לו היה צד המערער 1, שהינו אדם שמונה לו אפוטרופוס. זאת, על יסוד סעיף 74 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, משום שמדובר במקרה שבו נתגלו עובדות נוספות, לאחר שבימ"ש קמא נתן החלטתו.

          מדובר בעובדות אשר בהן נכללות לא רק התרחשויות שקרו לאחר מתן פסק הדין, אלא גם "עובדות נוספות" שהיו קיימות בעת מתן פסק הדין, אך לא הובאו לידיעת ביהמ"ש. עובדות אלה כוללות את רצון האדם שהתנגד למכירה. 

          בית המשפט העליון החזיר את הדיון בתיק לבית המשפט המחוזי, כדי שימנה מומחה מטעמו, אשר יבחן את מצבו של החסוי ואת ההשלכות של ההסכם עליו

          העליון: יש למנות מומחה לבחינת מצב האדם שמונה לו אפוטרופוס

          בית המשפט העליון החזיר את הדיון בתיק לבית המשפט המחוזי, כדי "שימנה מומחה מטעמו, אשר יבחן את מצבו של החסוי ואת ההשלכות של ההסכם עליו. לאחר קבלת חוות-הדעת ישוב בית המשפט ויידרש לשאלה האם יש להותיר על כנו את פסק הדין מ-2015, המאשר את ההסכם. זאת תוך התייחסות למכלול הטיעונים והראיות שבפניו וכן לטיעונים משלימים שיוצגו לו - ככל שבית המשפט יראה לנכון להורות על כך. כפועל היוצא מהכרעתו לעניין אישור ההסכם, יוסיף בית המשפט המחוזי ויכריע בתביעת המשיבים ובכל יתר הטענות שהועלו בפניו".

          יש לשים לב לכך שבית המשפט העליון אמנם הדגיש את חשיבות הבאת עמדתו של האדם, בפני בית המשפט, ביחס לעסקת המכר, ואת ההשפעה של העסקה הנ"ל עליו, אך ייתכן כי עמדת האדם כלל לא תתקבל בסופו של דבר על ידי בית המשפט המחוזי וההסכם יאושר בסופו של דבר חרף התנגדותו. 

          מכירה על אף התנגדות הבעלים: באיזה תנאים?

          אם האדם, שמונה לו אפוטרופוס או שהוא ממנה בייפוי כוח מתמשך, מתנגד למכר, יש להביא עובדה זו לידיעת בית המשפט ולהסביר מדוע יש לאשר את מכירת דירתו חרף התנגדותו, ומדוע בשל טובתו אין להתחשב ברצונו.

          פסק הדין חשוב, מאחר שהוא מחדד את חשיבות ונחיצות הבאת עמדתו של האדם למכירת הנכס והשפעת המכר עליו לפי החוק

          מדוע מדובר בפסק דין כה חשוב?

          פסק הדין חשוב, מאחר שהוא מחדד את חשיבות ונחיצות הבאת עמדתו של האדם למכירת הנכס והשפעת המכר עליו לפי החוק. יש להניח ולקוות כי בעקבות פסק דין זה, כל הצדדים העוסקים באישור המכר - החל באפוטרופוסים, עורכי הדין (הן של המוכר והן של הקונה), האפוטרופוס הכללי וכלה בבית המשפט - לא יאפשרו מכירת נכס של אדם, באמצעות מיופה כוח, בייפוי כוח מתמשך, או אפוטרופוס, מבלי שיבדקו מראש האם אותו אדם מסכים למכירה או מתנגד למכירה וללא בירור האם האדם מסוגל להביע את עמדתו בעניין.  

          מה יעשה קונה תמים כדי למנוע ביטול עסקה בדיעבד, בטענת חוסר הסכמה? 

          הקונה או עורך דינו ייאלצו לשקול האם לדרוש חתימת האדם על הסכמה למכר במסמך נפרד מההסכם (ובכפוף לאישור בית המשפט), ולבקש התחייבות של האפוטרופוס כי יפרט בפני בית המשפט, בבקשה לאישור הסכם המכר, את עמדת האדם ומדוע יש להתחשב בה או אין להתחשב בה. במידת הצורך יוכלו לדרוש חוות דעת רפואית מתאימה.

          הצגת עמדת האדם עלולה לגרום לכך שההליך יתארך ויסתרבל. ייתכן שבית המשפט ימנה לאדם עו"ד מייצג או אפוטרופוס לדין, וייתכן שהמכירה לא תאושר. לעתים, בקשה לאישור מתקבלת לאחר עמדת האפוטרופוס הכללי והיחידה הכלכלית, ללא דיון

          מהי השפעת המצב המשפטי על ערך הנכס ועל משך המכירה?

          העובדה כי עסקת מכר דירתו של אדם טעונה אישור בית משפט - דבר האורך לעתים מספר חודשים - מקשה לעתים על מציאת קונים, ועלולה כשלעצמה לגרום לירידה במחיר הנכס. 

          בנוסף, העובדה שמכירת נכס כרוכה באי ודאות כה גדולה, כרוכה בהמתנה לאישור בית המשפט (דבר שנמשך זמן) וניתנת לביטול, גם לאחר שניתן פסק דין המאשר אותה, עלולה לגרום לירידה בערך הנכס. 

          פתיחת פתח לביטול עסקאות, שאושרו על ידי בית המשפט לענייני משפחה, מבלי ששמע את עמדת האדם, אלא רק את האפוטרופוס, עלולה להוביל בהמשך למצב שאדם שהסכים לעסקה, יטען כי לא הבין אותה וכו'. ואכן, עמדת האפוטרופוס הכללי, המצוטטת בפסק הדין בקשה לייצר וודאות: "אין הצדקה בנסיבות העניין לפגוע בוודאות חיי המסחר ובחתימה על חוזים, בין אפוטרופוסים על האדם, לבין צד שלישי". בפסק הדין בעניין פלוני הנ"ל עסקת מכר שנחתמה ביום 16.6.15 בוטלה לאחר כמעט 4 שנים וגורלה הסופי לא ידוע.

          הצגת עמדת האדם עלולה לגרום לכך שההליך יתארך ויסתרבל. ייתכן שבית המשפט ימנה לאדם עו"ד מייצג או אפוטרופוס לדין, וייתכן שהמכירה לא תאושר. לעתים, בקשה לאישור מתקבלת לאחר עמדת האפוטרופוס הכללי והיחידה הכלכלית, ללא דיון. 

          קביעת דיון לבקשה עשויה לעכב את האישור במספר חודשים ואולי אף תביא לביטול עסקאות, מצד קונים שלא יסכימו להמתין ולהישאר באי ודאות, אלא יבחרו לרכוש עבורם נכס אחר, שאינו תלוי באישור בית המשפט. 

          למרות הסיכון שבהצגת עמדת האדם, אין מנוס מקיום מצוות המחוקק ומהצגת עמדתו (כפי שהיא) בבקשה לאישור ההסכם, או לציין שהאדם אינו מסוגל להבין ולהביע דעה בעניין (ככל שכך הוא אכן מצב הדברים).

          קביעת בית המשפט

          לסיכום: מומלץ לעוסקים בהגשת בקשות למכירה או קניה של דירות, באמצעות ייפוי כוח מתמשך או על ידי אפוטרופוס, לוודא מהי עמדת האדם, בעת הגשת הבקשה (במקרה שמתקיים דיון, גם סמוך לדיון עצמו). 

          ככל שמצבו של האדם אינו מאפשר לקבל את עמדתו, או שלא ניתן לברר את דעתו, יש לציין זאת בבקשה. אם הדבר אפשרי ויש טעם בדבר, יש לבקש לקיים דיון ולדאוג להתייצבות האדם בפני בית המשפט, כדי שדעתו תישמע, בין אם הוא מסכים ובין אם הוא מתנגד. אי הצגת עמדת האדם ורצונו עלולה להביא לביטול בדיעבד של עסקת המכר. כאמור גם אם מתנגד האדם אין פירוש הדבר שבית המשפט לא יאשר את הסכם המכר.

           

          * עו"ד משה כרמל, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עו"ד בן דוד - אברהם - הכהן.

          ** אין בכתבה זו להוות ייעוץ משפטי או להחליף ייעוץ משפטי.

          ליצירת קשר עם בן דוד, אברהם, הכהן - משרד עורכי דין
          done פנייתכם התקבלה! אנו ניצור קשר בקרוב
          האם מאמר זה עזר לך?
          בן דוד, אברהם, הכהן - משרד עורכי דין

          קבע פגישה עם
          בן דוד, אברהם, הכהן - משרד עורכי דין

          בבן דוד אברהם הכהן משרד עורכי דין שותפים עורכי הדין משה בן דוד, ישעיהו אברהם ופרופ' אביעד הכהן. הם מספקים...

          לפרופיל המלא