אדם שחותם על הסכם מכר לרכישת נכס ללא ליווי עו"ד, לא יודע את השלבים שעליו לעבור לקידום העיסקה, דבר שמייקר ומאריך את התהליך ומעמיד אותו בפני קשיי התמודדות מול הרשויות השונות. לכן, אם מצאתם נכס/ קרקע או דירת מגורים, פנו מיד לעורך דין לקבל את ייצוגו בעיסקה.
לא פעם מגיעים למשרדנו לקוחות שרכשו דירת מגורים ללא בדיקה מקדימה של שמאי, ובדיעבד התגלו בדירתם ליקויי בנייה רבים ומשמעותיים, דבר אשר גרם לעוגמת נפש רבה, לטרחה ולהוצאות רבות
מה בודק עבורכם עורך הדין?
על עורך הדין המייצג אותכם לבצע מספר בדיקות מקדמיות, הכוללות:
א. בדיקה קניינית, לרבות בדיקת זכויות המוכר מבחינה רישומית, זיהוי הנכס וזיהוי מגבלות. כאשר לא מבצעים בדיקות מקדמיות מספיקות, עלול לקרות מצב שבו יתגלה בדיעבד שהשטח הרשום בפועל שונה מהשטח שהמוכר הצהיר עליו בפני הרוכש.
ב. בדיקה תכנונית, שהינה בדיקת התאמת המצב הבנוי לתשריטים שמציג המוכר. יש לבדוק האם הדירה נבנתה באופן חוקי, וכן את תיק הבניין, היתרים ותשריטים. ייתכן שחלק מהדירה הוא אינו חוקי, ייתכן שבוצעו שינויים בדירה מבפנים, כמו למשל חדרים שהוספו והמצריכים אישור ועדת התכנון והבנייה.
הבדיקה התכנונית חשובה מאוד ומומלץ לבקש חוות דעת שמאי לנכס אשר תכלול זיהוי פרטי הנכס, תיאור הסביבה והנכס, המצב המשפטי מבחינת זכויות ומגבלות, בדיקת תוכניות בניין עיר החלות על הנכס, בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית, היתרי בנייה, טופס 4, חריגות בנייה, שימושים חורגים, הפקעות, צווי הריסה, זכויות בנייה נוספים וייעודי קרקע.
חוות דעת שמאי חשובה גם לאיתור ליקויי בנייה בנכס. לא פעם מגיעים למשרדנו לקוחות שרכשו דירת מגורים ללא בדיקה מקדימה של שמאי, ובדיעבד התגלו בדירתם ליקויי בנייה רבים ומשמעותיים, דבר אשר גרם לעוגמת נפש רבה, לטרחה ולהוצאות רבות. לכן, ההמלצה היא לא לחסוך ולהסתייע בשמאי.
ג. בדיקה מימונית הכוללת את בדיקת אופן מימון העסקה, מקורות המימון ואחוזי מימון משכנתא.
ד. בדיקות מיסויות, כולל ביצוע תכנון מס מיטבי (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה).
לפני כל עסקת מקרקעין צריך לבצע בדיקה לעניין המסים החלים על העיסקה. יש לבדוק האם מתקיים פטור מתשלום מסים עבור הקונה, כמו למשל פטור מרכישת דירה ראשונה, או פטור ממס בקבלת דירה בירושה או במתנה.
קיראו עוד ממאמריה של עו"ד שדאד קופטי >>> הליכי חדלות פירעון לאדם בעל חובות בסכום נמוך
נציין כי על רוכש הדירה יחול תשלום מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה. את דמי הרכישה ניתן לחשב בסימולטור באתר של מיסוי מקרקעין. תשלומי המסים האחרים, אשר חלים על המוכר, הם תשלום מס שבח, דמי רכישה/היוון לרשות מקרקעי ישראל והיטלי השבחה (אלא אם סוכם אחרת ובכתב בין הצדדים) .
שימו לב! חשוב מאוד כי עורך דין ילווה אתכם לאורך כל העיסקה מתחילתה. עורך הדין ילווה אתכם עד לביצוע התשלום האחרון לסגירת העיסקה, ידאג שתירשם הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין ויפעל לדווח על העיסקה לשלטונות המס ולהוצאת כל האישורים הנדרשים לצורך סיום העיסקה וקבלת החזקה בדירה.
לרוב, זכרון דברים נחתם ללא קבלת ייעוץ משפטי, והצד החותם על זכרון דברים אינו מודע להשלכותיו ועלול להיפגע בשל אי קבלת ייעוץ משפטי מתאים
לאילו נקודות צריך לשים לב בעת קבלת החלטה על רכישת נכס?
אל תמהרו לחתום על זכרון דברים בינכם לבין המוכר - זכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, רק שהוא נחשב לחוזה חסר, שחסרים בו פרטים ולעתים פרטים מהותיים. לרוב, זכרון דברים נחתם ללא קבלת ייעוץ משפטי, והצד החותם על זכרון דברים אינו מודע להשלכותיו ועלול להיפגע בשל אי קבלת ייעוץ משפטי מתאים.
בידקו היטב מיהו המוכר האמיתי - המוכר האמיתי הוא האדם ששמו מופיע בטאבו. אל תחתמו על חוזה עם מוכר שהוא יורש וטרם הועברו הזכויות אליו מהמנוח. אם אתם רוכשים את הדירה מבני זוג, שימו לב שתקבלו הסכמת שניהם למכירת הדירה וכי הצ'ק שאתם מעבירים כתשלום ראשון על חשבון התמורה יירשם לפקודת שניהם.
בצעו התשלומים באמצעות העברה או צ'ק בנקאי - כי צ'ק בנקאי לא חוזר.
בידקו היטב אם הדירה נבנתה באופן חוקי ומינעו בעיות מימון - כל פעולה לא חוקית עלולה להוות מחסום בפניכם מלקבל משכנתא מהבנק. שימו לב כי אין כל אינטרס לבנק לשעבד נכס שחלקו נבנה שלא כחוק. כמו כן, בנייה שלא כדין שבוצעה בעבר על ידי המוכר עלולה לסבך את הקונה שרכש את הדירה עד כדי הטלת אחריות פלילית.
עורכת דין רים שדאד קופטי מתמחה בדיני מקרקעין ונותנת ייעוץ עבור רכישת נכסי נדל"ן
