Zap Mishpati Logo. Darck blue square with 2 fingers as if walking

על ליקויי בנייה: תשובות לשאלות החשובות

ליקויי בנייה הם עניין נפוץ מאוד ברכישת דירות מקבלן, והתביעות בגינן מציפות את בתי המשפט. ניתן להימנע מסכסוכים משפטיים ולהגיע להסכמות עם הקבלן, אך חשוב להכיר את הנושא היטב. עו"ד טל אור מארדכייב, מומחה לליקויי בנייה, עם תשובות לשאלות החשובות בנושא

מאת: עו"ד טל אור מארדכייב | עו"ד טל אור מארדכייב
25.03.22
תאריך עדכון: 12.12.23
3 דק'
על ליקויי בנייה: תשובות לשאלות החשובות

חדשות לבקרים אנחנו שומעים על מקרים של ליקויי בנייה. אבל מהם למעשה ליקויי בנייה? באופן כללי, ליקויי בנייה הם הפער שבין תכנון מבנה לביצוע שלו בפועל. הליקוי יכול להיות במתקני הדירה או בסביבתה, בחומרים, בגימור, בגודל הבנייה, באיכות העבודה ועוד. כאשר מוכח כי היה ליקוי בנייה, ניתן לתבוע את הקבלן בגינו מכוח חוק המכר (דירות), והניסיון מראה שברוב המוחץ של המקרים - מעל 90% - התובע יזכה בתביעה.

הליקויים שמתגלים בבדק הבית כוללים לרוב בעיות קוסמטיות של גימור, מפרט שלא תואם את מה שהוזמן כמו סוגי ריצוף, וחללים שלא תואמים לתכנית

איך ניתן לזהות ליקוי בנייה?

בגדול, ניתן לחלק את ליקויי הבנייה לשני סוגים: ליקויים שמתגלים בעת ביצוע בדק בית וליקויים שמתגלים רק מאוחר יותר. הליקויים שמתגלים בבדק הבית כוללים לרוב בעיות קוסמטיות של גימור, מפרט שלא תואם את מה שהוזמן כמו סוגי ריצוף, וחללים שלא תואמים לתכנית. ליקויים שיתגלו באיחור כוללים בעיות שעולות בעת שימוש בתשתיות הבית, כמו צנרת, איטום, חשמל וכדומה.

מי אחראי לליקויי הבנייה?

מאחר שבניית דירה נעשית על ידי אנשי מקצוע רבים, ספקים וקבלני משנה, עולה השאלה של מי האחריות כאשר מתגלה ליקוי בנייה – של הקבלן או של המבצע בפועל? חשוב להבין, כי האחראי בפועל הוא הקבלן מולו נחתם החוזה, גם אם העבודה הרשלנית נעשתה על ידי ספק אחר או קבלן משנה שהועסק על ידי הקבלן הראשי.

חשוב לדעת שלחלקים שונים של הדירה זמן אחריות שונה המוגדר בחוק, ובכל זאת חשוב לוודא שהכל מוגדר היטב בחוזה

מתי פגה האחריות?

הקבלן אחראי לליקויי בנייה במשך שבע שנים מיום קבלת הדירה (אלא אם תקופה זאת הוארכה בחוזה). לכן, חשוב לבדוק היטב את הבית לא רק לפני קבלתו, אלא גם בתקופה שלאחר קבלת הדירה בפועל, על מנת להספיק ולתבוע תיקון או פיצוי מהקבלן בזמן תקופת האחריות שלו. חשוב לדעת שלחלקים שונים של הדירה זמן אחריות שונה המוגדר בחוק, ובכל זאת חשוב לוודא שהכל מוגדר היטב בחוזה על מנת שלא יהיו אי הבנות.

במקרים רבים יטען הקבלן כי פגה תקופת האחריות וינסה להימנע מתיקונים. עם זאת, צריך לדעת שהחוק מגדיר את זמני הבדק והאחריות והקבלן אינו פטור מהם, גם אם לא הוגדרו בחוזה. יתרה מזאת, אסור לקבלן להחתים רוכש על חוזה שסעיפים בו סותרים את המוגדר בחוק (אלא אם הסעיפים מוגדרים לטובת הרוכש, כלומר תקופת האחריות מוארכת), וניתן לתבוע אותו במקרה שמתגלה כי החוזה אינו חוקי.

תיתכן תביעה נגדית של הקבלן כלפי הרוכש, אך לרוב כאשר מדובר בליקויי בנייה, בית המשפט יהיה לצידו של הרוכש

מה עושים כשמתגלה ליקוי בנייה?

ברגע שמתגלה ליקוי בנייה, אם בבדק הבית לפני קבלתו ואם בתקופת האחריות, יש לפנות מיידית אל הקבלן ולהתריע על הליקוי, עם תיעוד מקיף ככל הניתן של הליקוי. מובן שיהיה צורך להראות כי הליקוי נגרם בעת הבנייה ולא כתוצאה משימוש לא סביר במבנה.

אם הקבלן מסרב לתקן את הנזק, או אם קיים נזק שלא ניתן לתקן (כמו בניית חדר קטן מדי, תקרות נמוכות וכדומה), ניתן לתבוע את הקבלן ולדרוש תיקון או פיצוי בגין ירידת ערך. את התביעה יש להכין באמצעות עו"ד מומחה לליקויי בנייה ותוך התבססות על חוות דעת של אנשי מקצוע שונים. עו"ד מומחה יידע להפנותכם למי שצריך. 

לא נדיר שהקבלן יגיש גם הוא חוות דעת של מומחה, בניסיון לסתור את חוות הדעת שהוגשה נגדו, ובית המשפט הוא שיכריע בעניין. תיתכן תביעה נגדית עם טענות כלפי הרוכש, אך כאמור לרוב כאשר מדובר בליקויי בנייה, בית המשפט יהיה לצידו של הרוכש. 

עו"ד טל אור מארדכייב

עו"ד טל אור מארדכייב

טל אור מארדכייב, עורך דין מוסמך בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים מטעם אוניברסיטת בר אילן. צרו קשר לקביעת פגישה >>
מקרקעין ונדל"ן, קניין רוחני, משפט מסחרי, הוצאה לפועל, דיני משפחה וגירושין, ייצוג בבית משפט

האם מאמר זה עזר לך?

contactלקבלת ייעוץ מעו"ד טל אור מארדכייב

contactצרו קשר

מאמרים נוספים
עו"ד טל אור מארדכייב

לקבלת ייעוץ מעו"ד טל אור מארדכייב