העלאת מיסים בשוק הנדל"ן/דעה

לאחרונה פורסם, כי בנק ישראל הציע לממשלה להעלות מסים בשוק הנדל"ן כדי לעצור את מחירי הדירות.
מיסוי הנדל"ן הינו יחסית קל. כל אדם הרוכש נדל"ן ומבקש לרשום את הנכס בטאבו ובמרשמים אחרים חייב לשלם קודם לכן את המיסים על הנכס. באופן זה נראה לנו כי לא ניתן להעמיק הרבה את הגביה וכי היכולת ל"תחמון" מס קטנה ביותר בתחום זה. משכך נראה, כי ככל שמעוניינים בגביה נוספת, זו תבוא על ידי העלאת שיעורי המיסוי ופחות על ידי סגירת פרצות.

מספר היבטים במיסוי נדל"ן
במיסוי נדל"ן ניתן לחשוב על מיסוי בכמה היבטים:
מס שבח - המוטל על השבח בעת מכירת דירה, היינו רק וככל שאכן נוצר שבח. נניח שנכס קרקע נרכש במיליון ₪ ונמכר כעבור 3 שנים בשני מיליון ₪, השבח עומד על מליון ₪ והמס הוא רק על אותו מליון. כיום שיעור המס על השבח הינו 25% (בכפוף לחריגים כאלה ואחרים ותקופות רכישה מיוחדות).

ממס זה פטורות רוב הדירות בישראל, ובמיוחד אם הן נמכרות בפערי זמן של 4 שנים או יותר. כיום ולתקופה מוגבל ניתן לזכות בפטור בבת אחת על מכירת מספר דירות. הוראה זו, שמטרתה היתה לאפשר הצפת השוק בדירות, עומדת לפוג בחודש הבא.

מס מכירה - בדומה למס שבח זהו מס שהאירוע המפעיל אותו הוא מכירת נכס הנדל"ן, והשיעור אינו מן השבח, כי אם מן התמורה כולה. לפיכך מס זה אינו "צודק". מס זה אינו קיים בארץ.

מס רכישה - המוטל על עצם הרכישה. במילים אחרות זהו מס עושר, כאשר כיום בעלי דירה ראשונה מופטרים בדרך כלל מן המס (למעט דירות יקרות, מעליון כמליון וחצי ₪), ואילו בעלי שתי דירות או יותר עלולים לשלם אף 7 אחוזים מעלות הנכס, וזאת מבלי להביא בחשבון את מכלול הדירות שברשותם. כאשר חושבים על תיקונים במיסוי נדל"ן בהחלט ניתן לחשוב על מס המביא בחשבון את שווי השוק של כל הדירות, ולא רק את שווי הדירה השניה.

בהקשר זה יוער, כי לטעמנו מס הרכישה, לפחות ברמות המיסוי על דירה שניה, הינו כבר היום מצוי ברמה כה גבוהה,  שהעלאתו תהיה גם לא צודקת וגם עלולה להקטין את הפעילות הכלכלית בתחום זה, שהרי מס זה מונע עסקאות ומגביר את המוטיבציה של משפחות להשאר באותה דירה שברשותן, על אף גידול בצרכי המשפחה.

מס רכוש - מס המוטל על עצם החזקת הקרקע. מס רכוש זה בוטל לפני למעלה מעשור ועד ביטולו חל על קרקעות שניתן לבנות בהן, אך לא בנו בהן.

מס על שכירויות - באופן רגיל חל מס הכנסה מדורג, העשוי להגיע עד כדי 50 אחוזים לערך, ואולם המחוקק מצא לקבוע שהמס על שכירות דירות יעמוד על 10 אחוזים בלבד (מבלי יכולת לקזז ולנכות הוצאות), ובמקרים בהם ההכנסה החודשית מן השכירות אינה עולה על 5000 ₪ לערך יינתן פטור מלא.

ביטול מס רכישה ושינוי במערך הפטורים
מסקירה תמציתית זו עולה לדעתנו, כי יש לבטל את מס הרכישה המוגבר המוטל על רכישת דירות, ומנגד בהחלט ניתן לשקול שינוי במערך הפטורים, וכבר עלו בעבר רעיונות לאפשר את הפטור בשל דירת מגורים רק ככל שהוא מתייחס לדירה יחידה, לשקול השוואת מיסוי השכירות לכל מיסוי אחר, שהרי אין כל טעם בהעדפת בעל הון המשקיע את כספו בנדל"ן ולא בתחום אחר, ולשקול, וזאת בזהירות הראויה, השבתו של מס רכישה, במגבלות כאלה או אחרות.

טרם סיום, החשוב ביותר: מיסוי אמור להיות נייטרלי בין השקעות שונות, באופן שלמיסוי לא תהיה השפעה על הביקושים או הפעילות הכלכלית. בהקשר זה אנו מאמינים שמחירי הנדל"ן מושפעים מהיצע הקרקעות ומשיעורי הריבית, וכל נסיון לטפל בהם בדרך של מיסוי לא יפתור את הבעיה אלא יהיה לכל היותר "משכך כאבים" או לעניננו  - משכך (לא יעיל) של מחירים.