איך רצוי "לסגור" עסקת מכירה של נדל"ן?
לא מדובר ברצון, אלא בחוק. בגלל החשיבות הגדולה של זכויות מקרקעין, בשל הסכומים הגבוהים המעורבים ובשל הצורך ביציבות וודאות בשוק לשם הגנה על אזרחי המדינה; נחקקו חוקים הקובעים דרישות מסוימות לתוקפה של עסקת מקרקעין. אחת הדרישות נוגעת לחוזה המכר של מקרקעין, הידוע גם בכינויו "חוזה רכישה".
עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין). כלומר: חוזה הרכישה חייב להיות חוזה כתוב, כך שהצדדים לא יסתמכו על הבטחות בעל-פה זה לזה, אלא על מסמך כתוב שבו ישנה וודאות להתחייבויותיהם. לפיכך, כאשר אנחנו רוצים לרכוש או למכור דירה, בית, או שטח, עלינו לעשות זאת במסגרת חוזית. חוזה מכירה או רכישת דירה יבטיח את האינטרסים שלנו ויקטין את חוסר הוודאות.
לשם השלמת העסקה מאד מומלץ לשכור שירותי עורך דין בעל ותק וניסיון רב שתחום התמחותו הינו מקרקעין. עורך דין מקרקעין יסייע בניסוח החוזה, במילוי הדרישות החוקיות, בייעוץ, בהשלמת תהליכים, במשא ומתן ובכל מה שכרוך בביצוע עסקת נדל"ן בטוחה ומוצלחת. בנוסף, עורך הדין יקפיד שחוזה הרכישה יענה על כל הדרישות הצורניות והמהותיות הקבועות בחוק וגם אלה הרצויות לשם הגנה על הצדדים ושיכיל כל מה שצריך וחשוב שיכיל.
מה חשוב שיכלול חוזה רכישה?
בחוזה מכר מקרקעין חשוב שיהיה פירוט של הצדדים, הממכר, התמורה, תשלומי המיסים וההיטלים, התנאים לקבלת ההלוואה המובטחת במשכנתא, מסירת החזקה ופיצויים מוסכמים במקרה של הפרת ההסכם. התנאים השונים שבהם הקנייה או המכירה תתקיים כוללים כמובן את התנאים המסחריים והתנאים המשפטיים של העברת הנכס לידי הרוכשים.
מדוע חשוב ליווי של עורך דין בעת כריתת חוזה רכישה של נדל"ן?
עסקאות מכר יד ראשונה ויד שנייה מחייבים ליווי עורך דין. רכישת דירה היא לרוב ההוצאה הכלכלית הגבוהה ביותר במהלך חיינו. מדובר בהליך ארוך ומורכב, אשר דורש תשומת לב וירידה לפרטים ולנוסח ההסכם. כאן באים לידי ביטוי מקצועיותו וניסיונו של עורך הדין. הסיוע המשפטי יוכל לעזור לנו להימנע מטעויות שיעלו לנו ביוקר במעמד הקנייה. עורך דין בעל ניסיון מכיר את כל הביורוקרטיה ברשויות השונות ובבנקים, ויודע לייצג את האינטרסים שלנו במקצועיות ומהימנות ועשוי לחסוך לצד המיוצג על-ידו הרבה מאוד טרחה וכסף.
בין הפעולות החשובות, המורכבות והנחוצות שמבצע עורך דין לצדדים לחוזה מכר בולטות הפעולות הבאות:
1. עריכת בדיקות מקדמיות טרם ניסוחו של הסכם המכר, לרבות בדיקות משפטיות - נסח טאבו, תשריט, תקנון מוסכם וצו בית משותף. אלה הן בדיקות טרום רכישה, בדיקות משפטיות שמטרתן לוודא כי המוכרים הינם בעלי הזכויות וכי הדירה היא הממכר הנכון והמדויק. מעבר לכך בבדיקה זו מוודאים, כי הדירה "נקיה", דהיינו: האם קיימת משכנתא ו/או משכון, האם חלילה נרשם עיקול ו/או צווים אחרים, ולבסוף האם רשומות הערות לטובת צדדים שלישיים וכו'.
לבדיקת נסח טאבו -שירות התשלומים הממשלתי - משרד המשפטים
2. עריכת בירור ובדיקות בנוגע למיסוי הרובץ – כידוע, רשויות המס והרשויות המקומיות מדווחות על כל עסקה שמבוצעת בישראל. לפיכך, יש לבדוק מבעוד מועד את היבטי המס וההיטלים שירבצו, ככל שירבצו, על כל אחד מהצדדים ומשמעותם טרם חתימה על עסקה. בדיקות תחולת המס וההיטלים טרם חתימת הסכם המכר, לרבות מס שבח ומס רכישה הן חשובות ביותר וחייבות להתבצע כהלכה, ומבעוד מועד.
3. בדיקת מקורות הרכישה או מטרת המכירה - הון עצמי, סילוק משכנתא או רכישת נכס חלופי. בדיקה זו מכונה בדיקה כלכלית, הבוחנת, בין היתר, מה גובה ההלוואה המובטחת במשכנתא הרובצת על הנכס וכיצד ניתן לסלקה, האם הרוכש נוטל משכנתא ומה גובהה. האם הבנק אישר לו נטילת המשכנתא והאם יש צורך בהוצאת שמאי טרם החתימה על ההסכם (לרוב במקרים שהמימון הבנקאי גבוה).
4. בדיקה תכנונית-הנדסית - מטרתה לוודא כי הדירה בנויה בהתאם להיתר ולתכניות בניין העיר, וכי הוצא היתר וטופס 4 בבנייתה.
5. המלצה לבדיקת הנכס ברשויות, לרבות היטלי השבחה ופיתוח ובדיקת תכניות בניין עיר ועריכת בדק בית באמצעות מומחים.
6. ניסוח הסכם המכר
7. ליווי הלקוח בחתימה, במסירה ובכלל (בעת הצורך).
8. שירותי הרישום – עסקה מסתיימת ברישום הזכויות של הרוכש ובד בבד של המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת ו/או ברשות מקרקעי ישראל.
חשוב לציין, כי השירותים הניתנים על ידי עורך הדין הם לאורך כל שלבי העסקה – בשלב טרום החתימה על ההעסקה, בעת החתימה, במהלכה, וגם בסופה - בעת מסירת החזקה ורישום הזכויות (יחד עם המשכנתא) על שם הקונה. החשיבות של השירותים הללו היא בהיותם שירותי "ליווי אישי" – בדיקת הצרכים האישיים של כל לקוח וסיוע במימוש מטרת המכירה או הרכישה.
האם כדאי להיעזר באותו עורך דין או שעדיף שלכל צד יהיה עורך דין משלו?
אמנם החוק מאפשר לצדדים (למעט בעסקאות יד ראשונה), לאחר קבלת הסכמתם מראש, לבחור ייצוג משותף על ידי עורך דין אחד. היתרון הבולט של בחירה זו הוא לכאורה קיצור תהליכים וחסכון בעלויות ובהוצאות. אולם החסרונות של בחירה זו עולים ברוב המקרים על יתרון זה.
יש לזכור, כי ברוב המקרים האינטרסים של מוכר וקונה הינם מנוגדים בתכלית, וקיימים מצבים רבים בהם גם אם יש הסכמות כלליות, במועד עריכת ההסכם, הן עלולות להשתנות בהמשך. למרבה הצער, כיום, רוב תביעות הרשלנות כנגד עורכי דין הינן בגין ייצוג שני הצדדים, ועל כן מומלץ להימנע מצעד זה. לכן כדאי לכל צד להיות מיוצג על ידי עורך דין שייצג בצורה הטובה ביותר את האינטרסים האישיים שלו.
במידה שלמרות הסיכון בוחרים בעורך דין משותף, חלה על עורך הדין המייצג את שני הצדדים לחוזה, חובה לפעול בזהירות ובתשומת לב. הפסיקה קבעה, כי עורך דין המייצג את שני הצדדים חייב לעשות את כל אשר לאל ידו, ומעבר לכך כדי להוציא לפועל את העסקה בצורה הטובה והבטוחה ביותר.
לסיכום, לא רק אנו הקונים המגשימים את חלום רכישת הדירה, מבינים את חשיבות המאורע. גם המחוקק שהכיר בחשיבות זכויות הנדל"ן ובחשיבות הסדרת עסקאות לרכישת דירה קבע חוקים מיוחדים בנושא. לא רק שחוזה רכישת דירה חייב להיות מפורט בקפידה וכתוב בכתב, רצוי גם שינוסח על ידי עורך דין בעל ניסיון שילווה את אחד הצדדים לעסקה לכל אורך הליך רכישת הנכס. בכל שלב משלבי העסקה, מרגע ההתקשרות, עובר בכריתת הסכם המכר וכלה בהעברת הזכויות בנכס בפועל, יש צורך בליווי משפטי, ייעוץ וסיוע שיגן מפני סכנות ויבטיח מימוש נכון וזהיר של הזכויות.
עוד בנושא:
* עו"ד עומר אשכנזי, מתמחה במקרקעין
** השתתפה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג
