רכישת דירה היא החלטה משמעותית מאוד, המשפיעה על כל הקשרי החיים לתקופה ארוכה. לכן, מומלץ שלא להיחפז. במאמר זה, נציג תשעה טיפים חשובים שיסייעו לכם בקבלת ההחלטה הטובה ביותר.
אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא, בצעו בדיקה עקרונית עם יועץ משכנתאות, לגבי גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל. הגעתם לסכום כולל? מצוין! אל תתפתו לקנות דירה יקרה יותר.
1. ודאו מה גובה הסכום העומד לרשותכם
יש לבדוק כמה כסף יש לכם כהון עצמי. אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא, בצעו בדיקה עקרונית עם יועץ משכנתאות, לגבי גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל. הגעתם לסכום כולל? מצוין! אל תתפתו לקנות דירה יקרה יותר. זהו סיכון גבוה מדי, העלול להסתיים באובדן הנכס לטובת הבנק, או בהפסדים כספיים.
ניקח לדוגמה בני זוג שמצאו דירה ועמדו לרכוש אותה. הם הגיעו לעורך הדין, לניסוח הסכם המכר. לאחר בירור מקיף מולם ומול הבנק, התברר כי ההון העצמי שלהם אינו מספיק לדרישות הבנק. הם משכו את ידם מהעסקה ברגע האחרון, לפני החתימה. למרבה הצער, לא פעם רוכשים מגלים את הפער לאחר שכבר סיכמו על רכישת הנכס ומצאו את עצמם בבעיה גדולה.
בדקו כמה כיווני אוויר יש בדירה ולהיכן פונים הקירות החיצונים של הדירה. אם אתם אוהבים דירה חמה, מומלץ לבחור דירה שרוב הקירות החיצוניים שלה פונים לכיוון דרום
2. בדיקה פיזית של הנכס עצמו
מומלץ לבצע בדיקה עצמית של הנכס. דמיינו את עצמכם ואת המשפחה מתגוררים בדירה. בדקו כמה כיווני אוויר יש בדירה ולהיכן פונים הקירות החיצונים של הדירה. אם אתם אוהבים דירה חמה, מומלץ לבחור דירה שרוב הקירות החיצוניים שלה פונים לכיוון דרום. בנוסף, בדקו גם את מצב חדר האשפה של הבניין. מצב חדר האשפה יעיד על איכות הניקיון העירוני ועל טיב השכנים.
באחד מהתיקים שהגיעו למשרדנו, התברר לנו כי צמוד לדירה שהלקוח רכש, עומד לקום בי״ס עם מגרש. אמנם הלקוח לא ביטל את העסקה, אך המידע הזה שימש אותו לקבלת הנחה משמעותית
3. בדיקה של מפגעים בסביבת הנכס
בנוסף לבדיקת הנכס עצמו, ודאו שאין מפגעים סביבתיים, כגון: בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, אזור תעשייה או מגרש כדורגל שיגרמו לפקקים, תחנת אוטובוס וכו'. גם שטח ריק בקרבת מקום, העלול להפוך לאתר בנייה רועש למשך מספר שנים, הוא שיקול שיש לקחת בחשבון. באחד מהתיקים שהגיעו למשרדנו, התברר לנו כי צמוד לדירה שהלקוח רכש, עומד לקום בי״ס עם מגרש. אמנם הלקוח לא ביטל את העסקה, אך המידע הזה שימש אותו לקבלת הנחה משמעותית.
משרדנו היה עד למקרה שבו רוכש דירה ניהל מו"מ ארוך ומייגע עם המוכר. רק לקראת סגירת העסקה, הרוכש גילה כי מדובר ביורש אחד מתוך ארבעה, וכי עליו לנהל משא ומתן גם עם האחרים
4. בצעו בדיקות רישומיות
לפני חתימה על הסכם המכר, יש לוודא מיהו בעל הנכס והאם למוכר אכן יש זכויות למכירת הנכס. ניתן לעשות זאת באמצעות מספר תעודת הזהות של המוכר. בקשו לראות את תעודת הזהות עצמה, כדי לוודא התאמה. פרט לזכויות מכירה, יש לוודא שעל הנכס לא מוטלים עיקולים ושעבודים וכי אין הערת אזהרה בנוגע למכירת הנכס.
לבסוף, ודאו כי המוכר הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס. משרדנו היה עד למקרה שבו רוכש דירה ניהל משא ומתן ארוך ומייגע עם המוכר. רק לקראת סגירת העסקה, הרוכש גילה כי מדובר ביורש אחד מתוך ארבעה, וכי עליו לנהל משא ומתן גם עם האחרים. כל המידע הרישומי שהוזכר לעיל נמצא בנסח הטאבו של הנכס, שניתן להוריד באינטרנט בעלות 15 שקלים.
לוקחים משכנתא? כדאי מאוד להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות, ששכר הייעוץ שלו יהיה נמוך משמעותית מהחיסכון שיוכל להשיג בטווח הארוך
5. גובה המשכנתא
מצאתם דירה מתאימה? אל תניחו שהמשכנתא ב"כיס שלכם". קבלו מהבנק אישור עקרוני לקבלת המשכנתא, בגובה הדרוש לאותה דירה. בנוסף, קחו משכנתא בסכום קצת יותר גבוה ממה שאתם באמת צריכים. הסכום העודף ישמש להוצאות הנוספות של המעבר לדירה חדשה. תמיד עדיף שיהיה יותר מאשר שיחסר!
מקרה שמדגים זאת היטב הוא של זוג, שהתגורר בשכירות משך שנים, ולא היה להם ריהוט משל עצמם. בעת רכישת הבית החדש, בני הזוג לא לקחו בחשבון את הצורך לרהט ולאבזר אותו ואת הגינה הצמודה לבית. למרבה המזל, ברגע האחרון, לפני החתימה על מסמכי המשכנתא, יועץ המשכנתאות שלהם בירר זאת מול בני הזוג, והגדיל בהתאם את גובה המשכנתא. כך, הוא חסך להם את הצורך לקחת הלוואה נפרדת ורגילה, שעלותה גבוהה יותר. לכן, כדאי מאוד להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות, ששכר הייעוץ שלו יהיה נמוך משמעותית מהחיסכון שיוכל להשיג בטווח הארוך.
6. הוצאות נוספות
ההוצאות על רכישת דירה אינן מסתכמות בעלות הרכישה. ההוצאות הנוספות כוללות מס רכישה, תשלום למתווך ולעורך דין, הוצאות על שיפוצים ושינויים בדירה, הוצאות ההובלה, רכישת ריהוט חדש ועלות משכנתא. הוצאות אלה עשויות להגיע לעשרות אלפי שקלים. לעתים, הן עשויות להכריע את הכף נגד הרכישה ולהפוך את הרכישה לבלתי כדאית. לכן, חשוב לברר מראש את היקף ההוצאות.
שכר הטרחה הנהוג של עורך הדין המתמחה בנדל"ן ינוע בין 0.75% ל-1.5% ממחיר הדירה. ההתמחות שלו תחסוך לכם אובדן כספים וכאב לב עתידי
7. קחו עו״ד המתמחה במקרקעין (ולא הבן של השכנה)
החלטתם איזה דירה אתם מעוניינים לרכוש? אם עדיין לא נעזרתם בליווי משפטי, זה בדיוק הזמן. שכרו עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. ודאו שהוא בעל המלצות וניסיון בייצוג רוכשי דירות.
עורך הדין ידאג לאינטרסים שלכם בעת עריכת ההסכם ויוודא שלא תיתקלו בהפתעות עתידיות ובתשלומים נוספים בלתי צפויים. עורך הדין ידאג להסדר פיצוי במקרה של מסירה מאוחרת של הנכס וכו'. שכר הטרחה הנהוג של עורך הדין ינוע בין 0.75% ל-1.5% ממחיר הדירה. ההתמחות שלו תחסוך לכם אובדן כספים וכאב לב עתידי. לא מעט מהלקוחות המגיעים לפתחינו, הם כאלה שהעדיפו לחסוך כמה שקלים וכעת התיק שלהם נמצא במשבר עקב ניהול לקוי.
זיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר, המחייב דיווח לרשויות המיסוי, ממש כאילו נחתם הסכם. במקום חתימה על זיכרון דברים, בקשו את טיוטת ההסכם והעבירו אותה לעורך הדין
8. אל תחתמו על זיכרון דברים!
הניסיון מלמד שלא מומלץ לחתום על זיכרון דברים. חשוב לדעת: זיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר, המחייב דיווח לרשויות המיסוי, ממש כאילו נחתם הסכם. זיכרון דברים אף עלול להגביל את היכולת לנהל בהמשך מו״מ מול הצד השני, במקרה שיתגלו בעיות שונות (כגון: בעיות בבעלות, פגמים שונים, מס שבח או היטל השבחה וכו'). במקום חתימה על זיכרון דברים, בקשו את טיוטת ההסכם והעבירו אותה לעורך הדין.
ברכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ להוסיף דרישה לביטחונות שונים, כגון: הערת אזהרה, ערבויות מתאימות ודרישה כי לפרויקט יהיה בנק מלווה
9. הגנו על כספכם
כלי התקשורת מלאים בסיפורים על חברות בנייה שפשטו את הרגל והשאירו את הלקוחות ללא כסף וללא דירה! בשוק הפרטי, לא חסרים מקרי הונאה. כיצד הדבר מתרחש? בדרך כלל, משום שהרוכשים אינם מקפידים לעגן בהסכם המכר את ההגנות המתאימות.
בעסקת מכירת נכס בין אנשים פרטיים, יש להקפיד על שימוש בצ׳קים בנקאיים, לבצע בדיקה שקיים אישור עקרוני למשכנתא לרוכש, והתאמה בין התשלום האחרון לבין העברת הבעלות, כולל הפקדה של חלק מהסכום בקרן נאמנות. ברכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ להוסיף דרישה לביטחונות שונים, כגון: הערת אזהרה, ערבויות מתאימות ודרישה כי לפרויקט יהיה בנק מלווה.
לסיכום: קחו בחשבון את השיקולים שהוצגו לעיל במאמר זה. כך, תבטיחו כי רמת הסיכון בעסקת חייכם תהיה נמוכה עד אפסית.
* עו"ד ציון טייב מתמחה בדיני מקרקעין, בייעוץ ובליווי של רוכשי דירות
