בדומה לענף הביטוח, גם בענף המשכנתאות ישנם לא מעט מושגים מקצועיים שרבים מאיתנו משתמשים בהם מבלי להבין אותם לעומק. הבעיה מתעוררת כשהבורות מיתרגמת להוצאות מיותרות. כדי להבין מהן המשמעויות האמיתיות של המושגים שכולנו כביכול מכירים, פנינו ליועץ המשכנתאות והפיננסים, מר אריאל אחון, הנחשב לבר סמכא בתחומו.
בוא נתחיל מהמושג הראשון: מהי "הלוואת בלון"?
"הלוואת בלון, שנקראת גם הלוואת גישור, הלוואת Bullet והלוואת Grace, היא הלוואה שמתאימה לסיטואציות מאוד ספציפיות בחיים. מה שקורה בסוג כזה של הלוואה זה שהבנק מאפשר לי לשלם במשך תקופה מסוימת אך ורק את הריביות על המשכנתא. אני אומר בכוונה שההלוואה הזו מתאימה לסיטואציות ספציפיות מאוד כיוון שכל עוד אני יכול לעמוד בהחזרים החודשיים, בדרך כלל אין סיבה שאבחר בהלוואת בלון".
אז בהלוואת בלון, הבנק בעצם בא לעזור לי עם קושי מסוים?
"כן ולא. הלוואת בלון אכן תאפשר לך לעמוד בתשלומים כיוון שתצטרך לשלם רק את הריבית ולא את ההחזר החודשי המלא. עם זאת, הבנק לא נכנס לסוג כזה של הלוואה כי הוא מעוניין לעזור לך אלא כי יש לו אינטרס. אז אפשר לשים את המילה 'לעזור', במרכאות.
קיראו עוד בנושא >>> כל מה שצריך וחשוב לדעת על משכנתא לטובת שיפור דיור
"אם נסתכל על הדברים בצורה בהירה יותר, נראה שמדובר בכלי פיננסי שיש לי את האפשרות להשתמש בו כשאני נמצא בקשיים. בוא נאמר למשל שאני חי היום בשכירות ורכשתי דירה מקבלן. את הדירה החדשה אני אקבל רק עוד שנתיים ובינתיים אני צריך להמשיך לשלם שכירות. מדובר בסיטואציה שלא כל אחד יכול לעמוד בה מבחינה פיננסית. אז מה שאני יכול לעשות זה לבקש מהבנק הלוואת בלון: במקום לשלם מדי חודש את הריבית, את ההחזר החודשי על המשכנתא שלקחתי ובנוסף את דמי השכירות, יהיה באפשרותי לשלם רק את הריבית ואת דמי השכירות".
אז לא מדובר במתנה כלשהי שאנחנו מקבלים מהבנק?
"ממש לא. בוא נאמר שלקחתי משכנתא של מיליון שקל לעשרים שנה ומתוכן שלוש שנים במתכונת של הלוואת בלון. זה אומר שלאחר שלוש שנים, אני עדיין אהיה חייב מיליון שקל, כאילו שהרגע לקחתי את ההלוואה ולא לפני 36 חודשים. זה גם אומר שההחזר החודשי לאחר שתקופת הבלון תסתיים יהיה גבוה יותר ואפילו גבוה משמעותית ממה שיכול היה להיות אם הייתי משלם את ההחזרים באופן שוטף מדי חודש לאורך תקופת הבלון.
"בתור יועץ, חשוב לי לוודא שכשבוחרים לקחת הלוואת בלון, אז יש לנו היתכנות נכונה וסיבה אמיתית לעשות את זה ושהכלי הזה באמת יביא תועלת ובאמת יעזור"
"מה שחשוב להבין בהקשר הזה הוא שכל מקרה נבחן לגופו. ישנם מקרים שבהם מדובר בכלי פיננסי שיכול לעזור לנו וישנם לא פחות מקרים שבהם בחירה בכלי הפיננסי הזה רק תגרום להחמרת המצב.
"אחד התפקידים החשובים ביותר שלי כיועץ משכנתאות ופיננסים הוא להסביר ללקוחות שלי מהן ההשלכות הפיננסיות של הלוואת הבלון עבורם. במקרים רבים מתקבלת החלטה משותפת כי מוטב לוותר על האפשרות ולנסות למצוא פתרון אחר. בתור יועץ, חשוב לי לוודא שכשאנחנו בוחרים לקחת הלוואת בלון, אז יש לנו היתכנות נכונה וסיבה אמיתית לעשות את זה ושהכלי הזה באמת יביא תועלת ובאמת יעזור".
ומהו "מדד תשומות הבנייה"?
"מדד תשומות הבנייה הוא מושג שרלוונטי עבור כל מי שרוכש דירה חדשה מקבלן או נכס חדש כלשהו. זה בעצם איזשהו מדד ששייך לקבלנים ומתנהג בצורה מאוד דומה למדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה מתעדכן כל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את עלויות הבנייה של הקבלנים. ליתר דיוק הוא משקלל את כל השינויים במחירי הבנייה של דירות מגורים שנגרמים כתוצאה משינויים בעלויות של חומרי הבנייה השונים מחודש לחודש.
"רוב הקבלנים לא בהכרח יסכימו לתשלום מראש על כל העיסקה כי בסופו של דבר במובן מסוים הם יכולים להוציא יותר כסף בשיטת הפעימות, אם וכאשר מדד תשומות הבנייה יעלה"
"המדד מחושב ונקבע באופן שמצריך חישובים מורכבים מאוד. מה שמבחינתי חשוב להבין בנוגע למדד תשומות הבנייה זה שמחיר הדירה מוצמד למדד ושיש לזה משמעויות על הסכומים שטרם שילמתי".
כלומר, יכול להיות שהסכום שקבענו יגדל בעקבות עלייה של המדד?
"בדיוק. לדוגמה, כשאני רוכש דירה מקבלן, אני אשלם לו משהו כמו עשרה אחוזים משווי הנכס במעמד חתימת החוזה. זה מה שברוב המקרים קורה. זה אומר שאם למשל קנינו דירה במיליון שקל ועכשיו שילמנו עשרה אחוזים בתור מקדמה, אז כרגע יש לי יתרה לסילוק של 900 אלף שקל. אותם 900 אלף שקל בעצם יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה.
"כעת, אם המדד עלה באחוז אחד, המשמעות תהיה שבנוסף ל-900 אלף שקל שנותרו לי לתשלום, אצטרך לשלם לו אחוז נוסף מהסכום או במילים אחרות, תוספת של 9,000 שקל. מובן שככל שיתרת התשלום תהיה נמוכה יותר, כך החשיפה שלי למדד תהיה נמוכה יותר בהתאם וההשפעה שלו על הסכום שאצטרך לשלם לקבלן תהיה פחות משמעותית. אך מה שחשוב להבין זה שנכון להיום לא פשוט למצוא קבלן שיהיה מוכן לוותר על ההצמדה למדד".
ואם נשלם את כל הסכום מראש?
"באופן עקרוני, זה צעד שיכול לנטרל את ההשפעה של המדד. עם זאת, רוב הקבלנים לא בהכרח יסכימו ללכת על ההצעה שלך כי בסופו של דבר במובן מסוים הם יוכלו להוציא ממך יותר כסף בשיטת הפעימות, אם וכאשר המדד יעלה. מן הסתם, גם לעיתים נדירות בלבד יש לנו את היכולת לשלם את כל הסכום מראש.
"מה שחשוב לזכור בנושא הזה הוא שאם לדוגמה רכשנו דירה במיליון שקל, קיבלנו משכנתא של 75 אחוז מהבנק ויש לנו בדיוק 25 אחוז הון עצמי, ייתכן מאוד שבתשלום האחרון, רגע לפני מסירת המפתח, הקבלן ידרוש מאתנו עוד סכום מסוים בשל העלייה במדד בזמן הבנייה. חשוב להבין שהסכום הזה לא יגיע מהמשכנתא, שכן מדובר בסכום שיתווסף להון העצמי שיהיה עלינו לגייס".
יש לי אפשרות לדעת מה יהיה גובה הסכום הזה מראש?
"לצערי, אין שום אפשרות לדעת מראש מה יהיה גובה הסכום הזה אלא רק בדיעבד. זוהי אגב אחת הסיבות בגינן לעיתים הלוואת בלון היא רעיון לא רע כל כך. כי אם אנחנו יודעים שיש לנו בדיוק את הסכום הדרוש לרכישת הנכס אבל לא שקל אחד מעבר ולוקחים בחשבון שבסופו של דבר יהיה איזה הפרש בין הסכום שנקבע מראש לבין הסכום הסופי שנצטרך לשלם, ייתכן שהלוואת בלון תאפשר לנו לשלם את הסכום הסופי הזה בקלות.
"גם כשאנחנו קונים דירה מקבלן - מצב שהוא מאוד ברור, עם מחיר שוק ידוע - גם אז נצטרך לעשות שמאות. הבנק פשוט לא יכול לוותר לנו על השלב הזה"
"גם כאן ניתן לראות שכדי לקבל החלטה מוצלחת ונבונה, חשוב להתייעץ עם מומחה למשכנתאות בשלב כמה שיותר מוקדם בתהליך על מנת שניתן יהיה לתכנן את המהלכים השונים בצורה כזו שתשרת אותנו ולא תפגע בנו חלילה".
נושא נוסף הוא "שמאות מקדימה". מה זה בעצם?
"כדי להבין מה זה בדיוק שמאות מקדימה, צריך להבין תחילה מהי בכלל שמאות. שמאות היא הכלי המרכזי שיש לבנק על מנת להכיר את הנכס שאותו אני רוכש, וזה לא משנה אם זה נכס מיד שנייה, דירת קבלן או בנייה עצמית. בסופו של דבר כדי שהבנק יוכל לדעת איזה אחוז מימון הוא יכול לתת, הוא דורש, על פי חוק, לקבל שמאות. ככה הוא מבין בדיוק מהי תעודת הזהות של הנכס ובעיקר מהו שוויו של הנכס".
כלומר, גם אם אני רוכש דירה מקבלן שהשווי שלה די ברור בסך הכל?
"אכן כן. גם כשאנחנו קונים דירה מקבלן - מצב שהוא מאוד ברור, עם מחיר שוק ידוע - גם אז נצטרך לעשות שמאות. הבנק פשוט לא יכול לוותר לנו על השלב הזה. השמאות הסטנדרטית מגיעה אחרי שסיימנו את התהליך של האישור העקרוני, חתמנו על חוזה הרכישה, ערכנו תחרות ריביות והחלטנו עם איזה בנק אנחנו מעוניינים להתקדם. בשלב הזה, לפני שמזמינים אותנו לחתום על המשכנתא, מגיע שלב השמאות. כפי שניתן להבין מדובר בשלב האחרון לפני סיום התהליך, כשלמעשה בחלק מהבנקים השמאות מבוצעת רק לאחר החתימה על המשכנתא".
אז שמאות מקדימה היא שמאות שמבוצעת בתחילת התהליך?
"שמאות מקדימה היא שמאות שמבוצעת במנותק מהשמאות שמזמין הבנק, שאכן מבוצעת בתחילת התהליך ולא בסופו. עכשיו בוא נאמר שאני מעוניין לרכוש נכס מאוד ישן, שהשווי שלו לא ברור לחלוטין. עשוי בקלות להיווצר מצב שבו אני ארכוש אותו מעל מחיר השוק. הבעיה היא שהבנק יכול לאשר לי עד 75% ממחיר הנכס אבל הכוונה היא לעד 75% משווי הנכס לפי הערכת השמאות שהוזמנה על ידי הבנק. ומה יקרה אם השמאי יעריך את השווי בפחות ממה שקניתי אותו?".
אז תצטרך לשאת את ההפרש מכיסך?
"בדיוק. ההפרש יהיה עלי. יש פה סיכון מסוים שבסופו של דבר אני אצטרך להוסיף להון העצמי. אז אם לדוגמה השמאי העריך את הנכס במיליון שקל, קיבלתי משכנתא של 750 אלף ויש לי הון עצמי של 250 אלף. במצב כזה, כל שינוי קטן במחיר יוציא אותי מאיזון ובעצם לא יהיה לי מאיפה להוסיף להון העצמי שלי. שמאות מקדימה הייתה יכולה למנוע את המצב העגום הזה ולכן במקרים כאלה היא הכרחית".
אז בכל מצב שבו אנחנו מעוניינים לרכוש נכס חדש, הדבר החכם ביותר יהיה לעשות שמאות מקדימה?
"נכון, אבל לא רק במצב הזה. השמאות המקדימה נחוצה גם במקרים שבהם אנחנו רוכשים נכס יקר מאוד. אני מתכוון למשל לנחלה או לנכס שלא עומד בסטנדרטים הרגילים שאנחנו מכירים מבחינת מחירים. גם במקרים הללו אנחנו חייבים לעשות שמאות מקדימה כי גם כאן עלולים להיות הפרשים משמעותיים בין שווי הנכס כפי שנקבע לפי השמאי שזומן על ידי הבנק לבין המחיר שעליו סיכמנו מול המוכר. זה קצת מזכיר סיטואציה שבה רוכשים רכב. אני יכול להסתמך על המידע שהמוכר יספק לי אבל אעדיף לקחת את הרכב לבדיקת מוסך לפני רכישה".
מן הסתם מדובר בבדיקה יקרה יחסית לבדיקה הסטנדרטית?
"זה נכון שמדובר בבדיקה יקרה יותר, שהעלות שלה עשויה להיות גבוהה פי שניים עד ארבעה מהעלות של הבדיקה הסטנדרטית. עם זאת, בכל מקרה שבו יש לנו ספק, ההוצאה הזו מצדיקה את עצמה בענק.
"אם היינו משכילים לבצע שמאות מקדימה, רוב הסיכויים שלא היינו צריכים לשקול אם לקחת הלוואת בלון כיוון שלא היינו זקוקים לה"
"עדיף לנו תמיד לדעת מראש אם יש איזו בעיה בנכס ומה יהיה המחיר שהשמאי יקבע מאשר להיכנס לעסקה ולגלות שהשמאי קבע מחיר נמוך ממה שחשבנו ואחוז המימון שנוכל לקבל יתייחס למה שהשמאי קבע ולא למה שאנחנו באמת משלמים לצד השני. כי אז יהיה לנו פער, שלעתים הוא לא מבוטל בהון העצמי, שניאלץ להוסיף".
ולא תמיד יש לנו איך להשלים את הפער הזה.
"נכון. לא תמיד יש לנו איך להשלים את הפער הזה וכאן יש לנו מעין סגירת מעגל כיוון שגם במקרים האלה תמיד נכנסת לתמונה האפשרות לנצל את הכלי הפיננסי שנקרא 'הלוואת בלון'. עם זאת, אם היינו משכילים לבצע שמאות מקדימה, רוב הסיכויים שלא היינו צריכים לשקול אם לקחת הלוואת בלון כיוון שלא היינו זקוקים לה.
"לסיכום, כמו שאני תמיד אומר ללקוחות שלי, המילה החשובה ביותר בעולם המשכנתאות היא תכנון. מדובר בעולם שלא מאפשר לנו לשלוף מהשרוול, לקחת סיכון או לסמוך על יד הגורל. כל החלטה שהיא, לרבות כאלו שנראות במבט ראשון כחסרות חשיבות, עשויה להתגלות בהמשך כהרת גורל וככזו שעלולה להוביל אותנו להוצאות שבכלל לא תכננו ושאין לנו בהכרח כל אפשרות לעמוד בהן".
