פינוי בינוי

עופרה שלום, 1. לעניין המועד בו פונים לדיירים- בד"כ בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ישנו 'יזם מקומי'-אדם מהמתחם עצמו בדר"כ אשר לוקח על עצמו את הנעת ההליך ובדיקת נכונות הדיירים במתחם.היזם המקומי פונה לכלל הדיירים במתחם ובשלב ראשון מחתים אותם על כתבי אישור והסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי במתחם. בשלב השני מגיע היזם המקומי ליזם/קבלן מבצע ומציג בפניו את אחוזי ההסכמה העקרוניים לפרויקט, בשלב זה בדר"כ עורך היזם כנס עם כלל דיירי הפרויקט ומציג את המתורה לפרויקט. בשלב השלישי מתחיל היזם/קבלן מבצע להחתים את הדיירים על חוזים מחייבים. 2. לעניין גודל הדירה- אין חוקיות ברורה, עם זאת הסכם הפינוי בינוי קובע מפתח תמורה אשר במסגרתו נלקח בחשבון תמהיל הדירות אשר ניתן לבנות במתחם מבחינה תכנונית(3,4,5 חדרים, אחוזי הבנייה הנוספים והכדאיות הכלכלית של היזם. למשל, יתכן ובפרויקט לא יבנו כלל דירות של 3 חדרים ואז גם דייר שהייתה לו דירת 3 חדרים אוטומטית מקבל דירת 4 חדרים. נתון נוסף אשר בדר"כ נלקח בחשבון הוא שטח הדירה, החוק קובע כי דירה בשטח של עד 200 מ"ר תהא פטורה ממס שבח, כך שבדרך כלל יעדיף היזם/קבלן מבצע לבנות דירות בשטח של עד 200 מ"ר. 3. בעניין שיוויון בין הדיירים- דיירים בפרויקט פינוי בינוי מיוצגים עי עו"ד דיירים אשר תפקידו הוא לדאוג לזכויותיהם ולתמורה אשר יקבלו בפרויקט. יש להבחין בין דיירים בעלי צרכים מיוחדים אשר צרכיהם יבואו לידי ביטוי בתמורה שיקבלו, לבין דיירים אשר מבקשים לשדרג את דירת התמורה בתמורה נוספת. בשני המצבים אין מדובר בקיפוח. נקודה נוספת נוגעת לתוספת של הוראות מטיבות עם הדיירים המוספות להסכם, במצב זה מקובל לקבוע כי הוראות מטיבות יחולו רטרואקטיבית על כלל דיירי המתחם. בהצלחה. שירי קלדרון, עו"ד